廣州業(yè)主自籌800萬元拆危建新 新房宜居又增值丨新春走基層

改造后的外立面亮麗整潔。（受訪者供圖）

廣東全省首例業(yè)主自主更新的危舊房改造項目

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

臘月二十三，廣州暖意融融，街頭巷尾彌漫著濃郁的過節(jié)氣氛，花都區(qū)的新華市場內人聲鼎沸，擠滿了前來購置各色年貨的市民。

在這片老舊小區(qū)里，有一棟嶄新的樓房——集群街2號格外引入注目。這棟樓的規(guī)模雖不大，僅5層樓高，共25套房，但意義重大。因為，這是廣東全省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目。據(jù)了解，該項目創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，居民籌集800萬元完成自拆自建。

1月11日，集群街2號正式交房交證，在短短9個月的時間里，完成了從D級危房到品質新房的蛻變，升值了近1.6倍。

74歲的徐耀通是第一個明確支持自主更新方案的業(yè)主。因為原先的舊房居住條件差，他1998年就搬到了自己的自建房居住，如今新房落成，他打算好好裝修一番，在“五一”前后重新搬回來住?！案脑旌蟮膬韧獠凯h(huán)境比以前好太多了，大家都歡喜，附近的街坊鄰居都很羨慕我們?！毙煲ǜ嬖V中國房地產報記者，他對新房非常滿意，以后就準備在這里養(yǎng)老了。

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從微改造到自主更新

改造前樓棟的外立面破敗不堪。（受訪者供圖）

集群街2號位于花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)，交通便利、配套齊全。樓房始建于1976年，房屋內外都布滿了歲月侵蝕的痕跡，被鑒定為D級危房。

“房屋質量太差了，拖地的時候水用多一點，都會漏到下面的樓層，根本沒辦法住?！毙煲ㄕf。業(yè)主鐘彩蘭也對中國房地產報記者表示，原先的房子管道滲水嚴重，“天花板整天都是濕漉漉的，就是一間爛屋，我們都十幾年沒住了?！?/span>

根據(jù)花都區(qū)披露的數(shù)據(jù)，集群街2號拆除前占地342平方米、建筑面積1726平方米，共有25戶，業(yè)主多為退休老人，自行居住的情況較少，部分對外出租，大多房屋因過于老舊而處于閑置狀態(tài)。

轉機出現(xiàn)在了2023年上半年，彼時廣州北站東側老舊小區(qū)成片連片微改造項目開展了居民改造意愿的初步摸查，涉及五個社區(qū)，共126個老舊小區(qū)，集群街2號也在其中。

對于微改造的方案，徐耀通一開始就表達了不同意見。在他看來，小修小補無法從根本上解決集群街2號的安全問題。鐘彩蘭持同樣看法，她希望這棟樓不只是外墻加固、翻新，房屋內部的漏水、空間布局不合理等一系列缺陷都能修復。有一部分業(yè)主則提出了征拆的方案，但該范圍沒有政府征拆計劃，項目占地面積小，土地利用率不高。在這兩條路都走不通的情況下，徐耀通向社區(qū)居委會提出了拆舊建新的想法，鐘彩蘭也認為這種方式更適合集群街2號。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局恰于同一時期開展危舊房自主更新路徑探索，聯(lián)合廣州市規(guī)劃和自然資源局研究制定《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），旨在規(guī)范城鎮(zhèn)危舊房改造的適用范圍、基本原則、改造模式、改造資金籌措等內容，強調危舊房所有權人是房屋使用安全責任人，允許住宅成套化改造，支持改善居住環(huán)境，為業(yè)主出資的多產權危舊房拆除重建提供全流程建設指引。集群街2號D級危房被列為試點大力推進。據(jù)悉，該《辦法》已于2024年7月正式印發(fā)，進一步為危舊房自主更新提供政策支持。

集群街2號拆建投資估算約800萬元，全部由業(yè)主自行籌集并完成預繳，花都區(qū)則給予工程前期費用的適當補貼，并按照房屋物業(yè)維修資金實際繳存費用的50%對業(yè)主進行獎補。

雖然該項目只有25戶業(yè)主，但各自境況、需求不同，要取得所有產權人的同意并非易事，相關工作小組為此先后召開9次居民大會、入戶走訪48次。與此同時，地方政府亦積極優(yōu)化行政許可審批環(huán)節(jié)，多部門實施并聯(lián)審批，大幅度壓縮審批時限，并由多部門對項目統(tǒng)一監(jiān)管、聯(lián)合驗收。

集群街2號樓下，居民正在購置年花。曾冬梅/攝

最終，集群街2號在2024年3月18日拆除危房，新建工程于2024年5月27日開工，2025年1月11日向業(yè)主交付房屋，同時發(fā)放新產權證。

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“這筆投入超值了”

集群街2號的改造采用的是“原拆原建，增加公共服務”原則，既不加蓋樓層，也不增加戶數(shù)。但房屋的結構和基礎設施都進行了優(yōu)化。例如，在保持套內面積基本不變的前提下，根據(jù)居民意愿定制化設計，對非成套住宅通過內部優(yōu)化確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，廚房、衛(wèi)生間面積達到《住宅設計規(guī)范》標準，大大提升住房品質。以02號戶型為例，改造前，該戶型的衛(wèi)生間和廚房緊挨在一起，且均只有2.3平方米，日常使用頗為不便，其中的一間臥室還被公共過道分割開來。改造后，這套房屋變成了完整的兩室一廳戶型，衛(wèi)生間、廚房的面積適當擴大，功能布局也更為合理。

拆建前后的戶型對比。曾冬梅/攝

在不減少原戶型套內面積、滿足規(guī)范標準的基礎上，集群街2號還加裝了兩臺電梯，方便居民出行，圓了居民們多年的“電梯夢”。樓棟的供水系統(tǒng)也進行了重新設計，有效解決水壓不足等用水難題。其他亮點還包括鋪設燃氣管道，實現(xiàn)“瓶改管”，樓梯間距由原來的0.9米提升至1.2米，增設自然通風系統(tǒng)、室內消防栓等消防設備。

改造前的樓梯間。（受訪者供圖）

改造后的樓梯間。曾冬梅/攝

這些切實滿足居民實際生活需求的改造細節(jié)，獲得了業(yè)主們的高度認可?！笆譂M意。有電梯，有管道煤氣，樓梯也寬了，以后搬家具很方便。廚房、廁所都比以前大了，好用很多。”盡管已經(jīng)收樓10來天，鐘彩蘭還是難掩心中的喜悅?！耙婚_始是很擔心的，不知道能不能成功?，F(xiàn)在很開心啊，在各級政府的支持、幫助下，最終辦成了這件大事?！彼f，過完年就要開始給陽臺裝上紗窗，廚房也要再添置些物品。新房收拾妥當后，就和老伴一起搬回來住。

“在這里養(yǎng)老絕對方便，就是圖新房有電梯，喝早茶、買東西都方便?！毙煲ū硎?，此次改造他個人出資約30萬元，雖然貴點，但“這筆投入超值了，新房各方面都達到了我的理想?！?/span>

不僅業(yè)主滿意，自主更新也為地方政府解決舊城改造資金籌措難和長效管養(yǎng)難兩大難題提供了新思路。據(jù)了解，將資金來源由政府“大包大攬”轉變?yōu)楫a權人自主出資為主后，政府財政支出總量相較于傳統(tǒng)老舊小區(qū)微改造模式減少超50%，有效化解政府財政負擔等問題。

2024年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提到，2025年要大力實施城市更新，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人表示，集群街2號拆除重建試點的成功，為廣州探索危舊房改造新模式開了個好頭。廣州市將繼續(xù)構建政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新模式，探索在政府引導下，自下而上、自籌資金、自主更新、原拆原建的拆危建新模式，創(chuàng)新城市有機更新路徑，為建立可持續(xù)的城市更新模式提供新思路。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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