獨(dú)家首談重整金科！品器資管CEO李根：重整之路生機(jī)勃勃，企業(yè)將回歸良性軌道

有理由相信，新金科在股東方面有品器資管和中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金賦能，業(yè)務(wù)方面有國內(nèi)最大的資產(chǎn)處置平臺(tái)阿里資產(chǎn)助力，未來新金科的發(fā)展必然有機(jī)會(huì)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引領(lǐng)者。

于帥卿 中房報(bào)記者 劉亞丨北京報(bào)

作為2024年以來A股唯一一家已經(jīng)被法院受理重整的全國化上市房地產(chǎn)公司，金科股份自重整以來備受市場關(guān)注。公開遴選確定投資人后，中選投資人更是成為聚光燈下的焦點(diǎn)，市場上也出現(xiàn)了對于品器聯(lián)合體履約能力的質(zhì)疑聲音。

金科的投資人到底是誰？實(shí)力如何？為什么會(huì)參與金科重整投資？未來將如何助力金科回歸良性發(fā)展軌道？為弄清楚這些問題，近日，我們對品器資管CEO李根進(jìn)行了一場專訪。

通過采訪可以看到，高質(zhì)量發(fā)展已成為房地產(chǎn)行業(yè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。這不僅要求企業(yè)具備強(qiáng)大的運(yùn)營能力，還需要更高效的資源配置、更穩(wěn)定的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以及更貼近市場需求的產(chǎn)品與服務(wù)。金科股份的重整，不僅是投資人品器、長城、川發(fā)等的探索，更是行業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)、尋找新機(jī)遇的一個(gè)縮影。在政府各界的支持下，愿金科重整早日成功，給行業(yè)注入新的信心。

中國房地產(chǎn)報(bào)：品器資管作為行業(yè)的新面孔，因參與金科重整而備受關(guān)注，能否簡要介紹下品器資管的公司定位及主要業(yè)務(wù)？

李根：品器資管由馬蔚華擔(dān)任名譽(yù)主席，馮侖、張勇、王謙、單大偉、張冬冬等創(chuàng)始合伙人于2020年創(chuàng)辦，2021年通過“品器不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)”正式對外發(fā)布，隸屬深耕房地產(chǎn)行業(yè)30余年的御風(fēng)集團(tuán)，是“行業(yè)老炮”打造的“新業(yè)務(wù)平臺(tái)”，致力于通過科技賦能和機(jī)制創(chuàng)新，創(chuàng)造最具價(jià)值的健康空間。

國內(nèi)業(yè)務(wù)方面，我們主要聚焦在大健康不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，形成了“醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園”、“健康生活館”和“健康住宅”三大核心板塊，如位于重慶的“厚康健康生活館”，即為服務(wù)于周邊社區(qū)的小型醫(yī)療Mall；海外業(yè)務(wù)則以模塊化建筑技術(shù)和產(chǎn)品為核心，布局超高層建筑Sky River、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套ParkPal和連鎖科技酒店寢麗舍三條業(yè)務(wù)線，希望不僅能夠?qū)崿F(xiàn)“像造汽車一樣造房子”，同時(shí)依托國內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和供應(yīng)鏈優(yōu)勢，推動(dòng)模塊化建筑產(chǎn)業(yè)鏈及房地產(chǎn)科技企業(yè)的海外拓展，助力行業(yè)生態(tài)在增長型市場尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：為什么品器資管會(huì)選擇參與金科的重整？

李根：早在2021年的“品器不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)”上，品器資管各位創(chuàng)始合伙人就提出了房地產(chǎn)行業(yè)已邁入“后開發(fā)時(shí)代”，市場的核心邏輯正在發(fā)生變化，品器資管的成立則承載著探索行業(yè)未來轉(zhuǎn)型路徑和發(fā)展方向的使命。馬蔚華當(dāng)時(shí)說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，過去的增量時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，市場要從“蓋新房”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營存量”，讓手里的資產(chǎn)更有效率地運(yùn)作，提升價(jià)值。馮侖也認(rèn)為，傳統(tǒng)開發(fā)模式已經(jīng)走到盡頭，未來行業(yè)要靠“運(yùn)營+管理”才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。單大偉亦表示，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)賴以為主的“土地紅利、政策紅利、人口紅利”已經(jīng)慢慢消失，房企需逐步走向更為精細(xì)化的運(yùn)營階段。

目前，我國房地產(chǎn)政策也發(fā)生了根本性改變，中央明確“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，多個(gè)部門按照中央部署持續(xù)出臺(tái)土地、財(cái)稅、金融等方面的激勵(lì)政策，合力打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等政策組合拳。日前，北京、廣東、福建、安徽等多省市進(jìn)一步明確提出將優(yōu)化房地產(chǎn)政策，充分顯示出對于今年持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心。隨著市場周期性調(diào)整的結(jié)束和政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)揮，房地產(chǎn)市場回歸良性發(fā)展的局面可期。

在此大背景下，金科則剛好提供了一個(gè)非常合適的載體和平臺(tái)。作為A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全國化上市房地產(chǎn)公司，金科股份的重整對觀察行業(yè)情況及同類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解路徑具有借鑒意義，有望成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的示范案例，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)走出泥潭的重要里程碑。相比于其他出險(xiǎn)房企，金科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較清晰，資產(chǎn)和運(yùn)營狀況也相對干凈，產(chǎn)品能力、團(tuán)隊(duì)架構(gòu)、運(yùn)營體系仍然具備一定競爭力。

另外，從行業(yè)角度來看，金科的重整不僅僅是它自己的事情，也關(guān)系到整個(gè)市場的信心。當(dāng)前行業(yè)正處于一個(gè)關(guān)鍵的調(diào)整階段，在高杠桿、快周轉(zhuǎn)的快速規(guī)模擴(kuò)張模式難以為繼之后，整個(gè)市場也都在思考這個(gè)10萬億級(jí)的行業(yè)究竟要去向何方，我們希望通過金科的重整成功，使其轉(zhuǎn)型成為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營商，為后開發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供路徑參考。

近期，品器資管已經(jīng)就如何做好特殊資產(chǎn)提前進(jìn)行了布局，2025年1月10日，我們與阿里資產(chǎn)在阿里巴巴上?？偛颗e行了戰(zhàn)略合作簽約儀式。雙方宣布，將以“地產(chǎn)重整第一股”金科股份的重整項(xiàng)目為起點(diǎn)，攜手在特殊資產(chǎn)處置及不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域開展深度合作，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)的跨界融合，探索行業(yè)發(fā)展的新模式。

我們有理由相信，新金科在股東方面有品器資管和中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金賦能，業(yè)務(wù)方面有國內(nèi)最大的資產(chǎn)處置平臺(tái)阿里資產(chǎn)助力，未來新金科的發(fā)展必然有機(jī)會(huì)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引領(lǐng)者。

中國房地產(chǎn)報(bào)：金科重整的意向投資人中不乏一些實(shí)力非常雄厚的國有和民營機(jī)構(gòu)，品器資管是如何脫穎而出的？

李根：參與金科重整投資的競爭確實(shí)是非常激烈的，管理人也制定了一套非常嚴(yán)謹(jǐn)和客觀的遴選程序和評(píng)分體系，整個(gè)程序由重慶市五中院全程監(jiān)督執(zhí)行。我們和北京天嬌綠苑組成的聯(lián)合體經(jīng)過兩輪陳述最終在11月22日確認(rèn)為中選投資人。

要特別說明的一點(diǎn)是：金科的重整投資人從招募、遴選，到投資談判、簽訂協(xié)議都是在法院親自監(jiān)督，管理人獨(dú)立實(shí)施的，前后持續(xù)了近半年時(shí)間，各家意向投資人均對公司實(shí)施了詳細(xì)的盡調(diào)和研判。期間為保障重整成功，增強(qiáng)債權(quán)人信心，管理人在遴選程序中均要求意向產(chǎn)業(yè)投資人提交了資金實(shí)力證明，并且在重整投資協(xié)議談判過程中，提出了遠(yuǎn)高于其他同類型案例的履約保障金支付比例（其中第一期履約保證金比例為30%，第二期履約保證金比例為21%），包括中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資人都體現(xiàn)了極大投資誠意，均接受上述保證金支付條款。截至目前，我們所有重整投資人均已全部足額繳納的第一期履約保證金，其中部分投資人超比例繳款。在全部重整投資人中國有背景的投資金額占比達(dá)到30%。

回顧來看，最終得到認(rèn)可有三個(gè)方面的原因：

一是深厚的行業(yè)積累，品器資管的團(tuán)隊(duì)有三四十年的房地產(chǎn)、金融行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，近十年前就已經(jīng)開始退出常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)及倡導(dǎo)和探索“后開發(fā)時(shí)代”的行業(yè)轉(zhuǎn)型，形成對未來發(fā)展方向的系統(tǒng)思考和深刻認(rèn)知。

二是有吸引力的重整投資方案，通過資本公積轉(zhuǎn)增股票及流動(dòng)性支持為上市公司提供增量資金、通過設(shè)立服務(wù)信托對存量資產(chǎn)進(jìn)行分類優(yōu)化處置，最大限度保障債權(quán)人利益，以及后續(xù)協(xié)議和承諾中體現(xiàn)的諸如“合計(jì)51%履約保證金比例”、“產(chǎn)業(yè)投資人承諾鎖定期內(nèi)不進(jìn)行股票質(zhì)押”等個(gè)性化安排，條款設(shè)置上均要優(yōu)于市場上同類項(xiàng)目。

三是清晰的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，以提升盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)性為核心，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營商，作為產(chǎn)業(yè)投資人品器資管具備實(shí)現(xiàn)該戰(zhàn)略規(guī)劃的行業(yè)積累、資源儲(chǔ)備和整合能力，加強(qiáng)了債權(quán)人對金科恢復(fù)正常經(jīng)營和未來長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

不僅如此，中國長城資產(chǎn)（央企AMC）、四川發(fā)展證券投資基金（地方國資平臺(tái)）等機(jī)構(gòu)的陸續(xù)加入，形成了“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國企”的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。憑借各產(chǎn)業(yè)投資人的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、管理優(yōu)勢等，三方將在不同業(yè)務(wù)層面與新金科協(xié)同賦能；也進(jìn)一步表明了對本次重整投資及新金科未來發(fā)展的堅(jiān)定信心。

中國房地產(chǎn)報(bào)：新金科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型怎么實(shí)現(xiàn)？有具體的規(guī)劃嗎？

李根：我們的規(guī)劃主要包括以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是改組董事會(huì)，優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。品器聯(lián)合體將擁有董事會(huì)七個(gè)席位，提名并推選出董事長。這一點(diǎn)非常重要，不僅代表了我們的長期承諾，也能夠確保重整后的金科按照既定戰(zhàn)略方向穩(wěn)定前行。二是業(yè)務(wù)模式調(diào)整：從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營和管理。金科的業(yè)務(wù)模式會(huì)逐步調(diào)整，未來3~5年內(nèi)，公司的收入和利潤結(jié)構(gòu)中，運(yùn)營管理和服務(wù)類業(yè)務(wù)的占比要達(dá)到60%~70%，逐步降低對傳統(tǒng)開發(fā)銷售的依賴。三是借助科技和金融手段，提升運(yùn)營效率和發(fā)展質(zhì)量。在產(chǎn)業(yè)鏈條上，廣泛利用科技和金融工具，比如房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、AI決策系統(tǒng)、智能運(yùn)營平臺(tái)等，提高資產(chǎn)管理的效率。同時(shí)，與中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金等形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，拓展業(yè)務(wù)和資金來源，并通過資本市場運(yùn)作，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。

由我們和中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金組成的產(chǎn)業(yè)投資人組合，將充分發(fā)揮各自的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，保障金科股份的可持續(xù)發(fā)展。一是充實(shí)金科地產(chǎn)集團(tuán)資金實(shí)力，改善流動(dòng)性，支持保障經(jīng)營穩(wěn)定，順應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢，積極響應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于建造“好房子”的轉(zhuǎn)型號(hào)召，全面改善提升盈利能力；二是梳理中國長城資產(chǎn)在重慶區(qū)域的存量項(xiàng)目，尋求代建代管合作機(jī)會(huì)，共同探索房地產(chǎn)新形勢下“不良資產(chǎn)+”的風(fēng)險(xiǎn)化解方案；三是與四川發(fā)展證券投資基金合作，通過股權(quán)投資、項(xiàng)目合作、金融市場與資本運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新發(fā)展等方式，實(shí)現(xiàn)與新金科的業(yè)務(wù)協(xié)同。

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，產(chǎn)業(yè)投資人將從金融工具、科技賦能、運(yùn)營能力、激勵(lì)機(jī)制、品牌重塑等多個(gè)方面為金科注入增量資源，從而達(dá)到改善公司經(jīng)營業(yè)績，提升債權(quán)人清償率的目標(biāo)。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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