兩會前瞻：房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)如何破局？丨智庫

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城市與區(qū)域治理研究院蘇志勇/文

2025年全國兩會即將召開，作為“十四五”規(guī)劃收官和“十五五”規(guī)劃謀劃的關(guān)鍵節(jié)點，此次會議備受關(guān)注。宏觀經(jīng)濟目標(biāo)如何確定，產(chǎn)業(yè)政策如何調(diào)整，財政金融政策如何發(fā)力，是業(yè)界普遍關(guān)注的話題。

從中央經(jīng)濟工作會議、地方兩會以及近期一系列重要會議可以看出，“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險”仍然是今年經(jīng)濟工作的主要目標(biāo)，而房地產(chǎn)市場能否止跌回穩(wěn)則成為實現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。

去年以來，從中央到地方，針對房地產(chǎn)供需兩端政策密集出臺，并取得了良好效果。今年兩會如何進一步推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，存量政策如何高效落地，增量政策如何持續(xù)發(fā)力，值得期待。

一、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中求進

中央經(jīng)濟工作會議為2025年經(jīng)濟工作明確了“穩(wěn)中求進、以穩(wěn)促進”的總基調(diào)，強調(diào)“實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內(nèi)需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好”。

2024年我國經(jīng)濟在復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境和極端困難的條件下，如期實現(xiàn)了5%的經(jīng)濟增長目標(biāo)，實屬不易。今年從地方兩會公布的GDP增長目標(biāo)看，16個省份基本維持上年增長目標(biāo)不變，14個省份適度下調(diào)了增長目標(biāo)，只有天津?qū)DP目標(biāo)進行了上調(diào)。31個省份GDP目標(biāo)均值在5.3%。本著穩(wěn)中求進的原則，今年全國GDP目標(biāo)預(yù)計仍然保持在5%左右。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)在GDP中占比為6.3%，加上建筑業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，占比達到15%左右。房地產(chǎn)市場連續(xù)3年的調(diào)整，對經(jīng)濟增長形成了持續(xù)負向拉動。據(jù)統(tǒng)計，2024年房地產(chǎn)業(yè)GDP同比下降1.8%，拉動GDP增速-0.12個百分點。房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，對實現(xiàn)2025年經(jīng)濟增長目標(biāo)將起到至關(guān)重要作用，也將成為2025年政策的重要發(fā)力點。

實現(xiàn)全年經(jīng)濟增長目標(biāo)和房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，財政政策是關(guān)鍵。中央經(jīng)濟工作會議明確，2025年要實施更加積極的財政政策。在今年1月份國新辦“中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會上，財政部副部長廖岷透露，“根據(jù)宏觀經(jīng)濟逆周期調(diào)控的需要，2025年我們將提高財政赤字率，赤字規(guī)模將有較大幅度增加。財政總支出會進一步擴大，逆周期調(diào)節(jié)力度也會加大，為經(jīng)濟持續(xù)回暖向好提供有力支撐”。

在“更加積極”的定調(diào)之下，機構(gòu)普遍預(yù)計2025年一般赤字率將提升至4%左右，專項債增加至4.5萬億元，特別國債規(guī)模有望突破2萬億元，對應(yīng)的廣義赤字率將突破9%，創(chuàng)出歷史新高。

在財政政策發(fā)力點上，一是“兩新”“兩重”項目，房地產(chǎn)方面，重點關(guān)注城市更新和城中村改造等領(lǐng)域；二是托底房地產(chǎn)，重點關(guān)注存量閑置土地和存量商品房收儲；三是對科技創(chuàng)新的投入。

貨幣政策上，中央經(jīng)濟工作會議給出了“適度寬松”的定調(diào)，全國兩會仍將延續(xù)這一定調(diào)，“寬松”成為2025年貨幣政策的主基調(diào)。2025年2月13日人民銀行發(fā)布的《貨幣政策執(zhí)行報告》提出“擇機調(diào)整優(yōu)化政策力度和節(jié)奏”，意味著今年將根據(jù)經(jīng)濟增長、通脹、國際收支等因素，擇機實施降準(zhǔn)降息政策。寬松的貨幣政策無論是對房企融資還是住房消費，都將產(chǎn)生積極的正向影響。

二、寬財政助力存量土地和商品房收儲

存量閑置土地和存量商品房收儲，一方面有助于緩解市場主體（房企）的流動性壓力，另一方面有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置。

2024年12月底召開的全國財政工作會議提出，2025年要“安排更大規(guī)模政府債券”“加大支出強度、加快支出進度”。由此可以看出，2025年財政政策不但要“更給力”，而且要“靠前發(fā)力”。在規(guī)模上，機構(gòu)預(yù)計2025年財政資金或同比多增2萬億元左右，其中新增專項債規(guī)?；蜻呺H擴大，預(yù)計從2024年的3.9萬億元增至4.5萬億元。

地方政府專項債用于土地儲備和收購存量商品房是房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的重點，這一政策的執(zhí)行力度對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)將產(chǎn)生重要影響。

2025年1月，國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，財政部綜合司司長林澤昌表示，“研究擴大專項債使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的‘兩個領(lǐng)域’，這都是增加有效需求的政策。在 2025 年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目”。這一表態(tài)意味著，2025年房地產(chǎn)市場將獲得強有力的財政資金支持。特別是在存量閑置土地收儲和收購存量商品房用作保障性住房方面，地方政府專項債將發(fā)揮重要作用。

在利用專項債收儲存量閑置土地方面，廣東省已率先行動。2025年1月，廣東省制定了《關(guān)于土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券工作指引（試行）》，推動省內(nèi)各地市加速收購存量閑置土地。隨后，省內(nèi)16個城市相繼披露擬收儲項目公示，擬收儲宗地超200宗，總價超400億元。從用地性質(zhì)看，擬收購?fù)恋厣婕白≌玫?、工業(yè)用地、商業(yè)用地、綜合用地等多種類型。

據(jù)廣東省財務(wù)廳披露的消息，2024年廣東省爭取到中央新增專項債券額度5085億元，擬回購金額占比新增專項債額度超 8%。廣東作為中國經(jīng)濟第一大省和龍頭房企分布最集中的省份，存量閑置土地的收儲對市場止跌回穩(wěn)具有很強的示范引領(lǐng)作用。

北京在專項債發(fā)行方面也有了新進展，近日，北京市財政局披露，擬發(fā)行2025年北京市政府專項債券（五至十七期），計劃發(fā)行總額462.9億元，用于棚戶區(qū)改造、土地儲備等項目。其中，專項債券土地儲備項目28個，發(fā)行額度為138.9億元。此外，湖南岳陽、河南開封、浙江吉安、四川通江等地在土地儲備專項債發(fā)行上也已開始申報。

相比于收儲閑置存量土地，收購存量商品房用作保障房情況更為復(fù)雜，不僅涉及收購資金來源、收購標(biāo)的的篩選，收購后如何實現(xiàn)持續(xù)運營，才是問題的關(guān)鍵。兩會能否針對存量土地和存量商品房收儲出臺更進一步政策，值得期待。

三、城市更新成擴大內(nèi)需重要抓手

2025年開年首次國務(wù)院常務(wù)會議對城市更新工作做出全面部署，強調(diào)“城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴大內(nèi)需的重要抓手”，提出“要支持各地因地制宜進行創(chuàng)新探索，建立健全可持續(xù)的城市更新機制”。開年第一次國務(wù)院常務(wù)會議就專題研究城市更新，重視程度可見一斑。今年兩會，城市更新可能被賦予更高的定位，也將得到更大力度的政策支持。

城市更新是一個涵蓋范圍很廣的系統(tǒng)工程，城市更新相關(guān)投資可形成對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資的替代作用，并對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈起到帶動作用。對地下管網(wǎng)管廊建設(shè)改造、建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新，也是城市更新的重要組成部分，是彌補城市基礎(chǔ)設(shè)施短板、拉動內(nèi)需的重要手段。另外，老舊小區(qū)和危舊房改造、城中村改造等居住區(qū)更新改造，在改善居住環(huán)境和滿足居民住房需求的同時，也是拉動內(nèi)需的重要力量。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬套。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設(shè)停車位超過50萬個。在“兩重”“兩新”政策支持下，建設(shè)改造地下管網(wǎng)，完成燃氣管道老化更新改造6.1萬公里，全年累計建設(shè)改造各類管網(wǎng)16.3萬公里，新開工綜合管廊項目建設(shè)201公里，更新設(shè)備117萬臺。

從地方兩會情況看，絕大多數(shù)省份將城市更新或城中村改造列為2025年工作重點。例如山東明確“推進片區(qū)更新120個，開工老舊小區(qū)改造13.7萬戶”；上海明確“啟動25個城中村改造項目”；北京明確“實施500個老舊小區(qū)綜合整治”；河南提出“實施城市更新項目3910個，改造城中村416個、老舊小區(qū)1459個，統(tǒng)籌改造一批老舊街區(qū)、廠區(qū)”。

城市更新一方面需要財政金融政策的支持，另一方面也需要社會資本的參與，如何建立健全可持續(xù)的城市更新機制和模式，是目前亟待解決的難題。破解這一難題需要在政策法規(guī)上做出相應(yīng)突破，例如土地和城鄉(xiāng)規(guī)劃方面的政策法規(guī)調(diào)整。

四、“好房子”建設(shè)將全面鋪開

自2023年“好房子”概念提出以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部及所屬相關(guān)部門牽頭制訂了“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”各項標(biāo)準(zhǔn)，各地也結(jié)合實際出臺了具體標(biāo)準(zhǔn)。例如北京，近日出臺了“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)——《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》，對陽臺、居住空間、首層架空、風(fēng)雨連廊、公共空間等方面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定。

從地方兩會可以看出，多數(shù)省份將“好房子”建設(shè)列為今年工作重點。北京提出加大新開發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施補短板力度，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。廣東提出引導(dǎo)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。浙江、江蘇提出穩(wěn)妥推進現(xiàn)房銷售試點和“好房子”建設(shè)試點。天津提出編制住房發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。四川提出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善并提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推進“好房子”建設(shè)。吉林提出大力推動10個以上“好房子”示范項目建設(shè)。2025年，各地聚焦更加安全、舒適、綠色、智慧，加快“好房子”建設(shè)步伐。

五、關(guān)注調(diào)控政策的進一步優(yōu)化

2024年以來先后兩輪政策“組合拳”對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。從近期的房地產(chǎn)市場走勢看，一二線城市出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)跡象，三四線城市也有所好轉(zhuǎn)，但實現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)，還需要供需兩端政策進一步發(fā)力。

供給端，房企化債正進入深水區(qū)，債務(wù)重組面臨諸多困難。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年房企債券到期規(guī)模達4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，到期規(guī)模甚至要高于2024年，達到5257億元。2025年房企化債形勢依然嚴(yán)峻。

2025年在實現(xiàn)保交房目標(biāo)的同時，對典型房企的救助應(yīng)當(dāng)成為防范化解風(fēng)險隱患的重點。一是在存量閑置土地和存量商品房收儲方面，可將收儲對象重點向出險房企或處于風(fēng)險邊緣的房企傾斜；二是建立典型房企風(fēng)險化解救助機制，落實屬地責(zé)任，將重點房企債務(wù)化解納入地方政府考核；三是引入國企央企，通過注資、引入戰(zhàn)投、下場收購等方式推動房企化債；四是建立專項基金，專門用于房企不良資產(chǎn)處置。

需求端，繼續(xù)實施“因城施策”調(diào)整政策，打通影響合理住房需求的堵點，全方位支持住房消費。一是房貸利率（包括公積金貸款利率）仍有下調(diào)空間；二是重點一二線城市限購、限售政策仍有調(diào)整空間；三是住房“以舊換新”在部分城市取得了良好效果，2025年在政策上應(yīng)給予更大力度的支持；四是結(jié)合城中村改造實施貨幣化安置，引導(dǎo)住房需求；五是通過稅費減免、住房補貼等方式鼓勵住房消費。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報3月3日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

值班編委：蘇志勇

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審讀：戴士潮

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