利潤(rùn)又降了！保利置業(yè)與胡在新的難題丨財(cái)報(bào)觀察

保利置業(yè)正面臨“規(guī)模與利潤(rùn)失衡”的核心矛盾

溫紅妹 陳躍/發(fā)自深圳 北京

“千億規(guī)模理想”的保利置業(yè)交出了一份并不理想的業(yè)績(jī)報(bào)。

3月20日，保利置業(yè)集團(tuán)（00119.HK）召開(kāi)2024年業(yè)績(jī)會(huì)，董事會(huì)主席萬(wàn)宇清、執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理胡在新、副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)劉忱以及副總經(jīng)理彭祎等管理層出席。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2024年，集團(tuán)收入約402.08億元，同比下降1.8%；期內(nèi)錄得年度利潤(rùn)為9581.4萬(wàn)元，較上年16.32億元出現(xiàn)明顯下降，降幅高達(dá)94.13%。收入、利潤(rùn)錄得雙跌。

面對(duì)這一業(yè)績(jī)，保利置業(yè)表示，凈利潤(rùn)大幅減少原因是毛利率下滑和計(jì)提發(fā)展中及持作出售物業(yè)減值撥備的增加。

這也是胡在新接任保利置業(yè)執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理一職后的首份業(yè)績(jī)報(bào)。2024年3月14日，胡在新“空降”保利置業(yè)，對(duì)于他的到來(lái)，保利置業(yè)寄予了厚望。調(diào)任之前，胡在新已經(jīng)是保利發(fā)展的第三號(hào)人物。據(jù)內(nèi)部人士稱，胡在新還是劉平身邊最依賴的高管。

對(duì)于2025年的發(fā)展，胡在新也在會(huì)上進(jìn)行了介紹，保利置業(yè)全年銷(xiāo)售額將會(huì)維持在500億元以上規(guī)模，今年可售貨量與去年基本持平，約在1200億元。

保利置業(yè)管理層曾表示要以5年時(shí)間再造一個(gè)“保利置業(yè)”，爭(zhēng)取在2025年達(dá)到1000億元銷(xiāo)售規(guī)模，如今看來(lái)依然困難重重。

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規(guī)模與利潤(rùn)失衡

保利置業(yè)正面臨“規(guī)模與利潤(rùn)失衡”的核心矛盾。

年報(bào)公告顯示，2024年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為402.1億元，同比減少1.8%；毛利潤(rùn)同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個(gè)百分點(diǎn)至16.4%。與此同時(shí)，凈利率同比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)至0.2%；歸屬母公司凈利率同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)至0.5%。歸屬母公司核心凈利潤(rùn)為3.42億元，同比減少80.6%，歸屬母公司核心凈利率也同比下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)至0.8%。凈利率水平降至冰點(diǎn)，企業(yè)盈利壓力加大。

對(duì)于下降原因，保利置業(yè)表示，主要由于受內(nèi)地和香港房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，導(dǎo)致年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降。同時(shí)對(duì)發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)計(jì)提減值，項(xiàng)目主要包括香港朗譽(yù)、濟(jì)南保利山語(yǔ)及常州保利景玥府等。

與利潤(rùn)規(guī)模形成鮮明的對(duì)比，保利置業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)全面改善，現(xiàn)金流充裕。

2024年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入68億元，促進(jìn)總借貸凈減少34億元或4.7%。資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，年內(nèi)通過(guò)發(fā)行港幣39億元可持續(xù)發(fā)展掛鉤銀團(tuán)貸款和人民幣50億元公司債券等置換到期債務(wù)，推動(dòng)企業(yè)平均資金成本下降50個(gè)基點(diǎn)至3.38%。2025年1月，集團(tuán)再次獲批70億元公司債券發(fā)行額度，將抓緊融資窗口、把握低息渠道，有序推進(jìn)債務(wù)優(yōu)化工作。

據(jù)了解，2020年~2023年，保利置業(yè)銷(xiāo)售額分別為521億元、566億元、502億元、536億元。2024年，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售542億元，同比增長(zhǎng)1%；合約銷(xiāo)售面積212.1萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)25546元每平方米；其中，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)銷(xiāo)售占比達(dá)到73%，增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)。

從具體樓盤(pán)來(lái)看，香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利瑯譽(yù)、上海保利印象青城、濟(jì)南保利瓏譽(yù)、香港朗譽(yù)、廣州保利西悅灣、崑山保利璀璨璟園、深圳保利龍譽(yù)、寧波保利瑧譽(yù)和寧波保利金茂府這11個(gè)項(xiàng)目合約銷(xiāo)售金額超過(guò)10億元。

截至2024年12月31日，集團(tuán)共有55個(gè)在建及待建項(xiàng)目，總建筑面積約1316.4萬(wàn)平方米。年內(nèi)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積約96.4萬(wàn)平方米，土地成本保持在合理水平。

2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，保利置業(yè)的管理層曾表示，“十四五”期間（2020年~2025年）要再造一個(gè)保利置業(yè)的目標(biāo)不動(dòng)搖，爭(zhēng)取達(dá)到銷(xiāo)售1000億元。億翰智庫(kù)分析稱，從目前的情況來(lái)看，保利置業(yè)在2025年達(dá)到千億的銷(xiāo)售規(guī)模難度確實(shí)有點(diǎn)大，今年公司便不再提及這個(gè)目標(biāo)，而是致力于維持500億元的規(guī)模。

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政策有望幫助軟著陸

“我們相信2025年樓市將會(huì)迎來(lái)平穩(wěn)的過(guò)渡階段，為高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的支撐?！焙谛卤硎尽?/span>

目前，樓市調(diào)控政策已進(jìn)入歷史最寬松階段，今年集團(tuán)關(guān)注重點(diǎn)將是已公布政策的落地情況和傳導(dǎo)效率，尤其是關(guān)于舊改和收儲(chǔ)的財(cái)政支持力度。同時(shí)，將積極推進(jìn)存量資產(chǎn)的調(diào)規(guī)和盤(pán)活工作。

年報(bào)顯示，2025年房地產(chǎn)投資或仍將承壓，但政策有望幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸，帶動(dòng)主要指標(biāo)跌幅收窄，逐步修復(fù)購(gòu)房者信心。集團(tuán)在積極爭(zhēng)取利好政策的同時(shí)，也要夯實(shí)自身的發(fā)展基礎(chǔ)，將順應(yīng)和預(yù)見(jiàn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向新模式和高質(zhì)量發(fā)展。

胡在新稱，雖然現(xiàn)在行業(yè)還比較艱難，但市場(chǎng)依然存在結(jié)構(gòu)性的一些機(jī)會(huì)，特別是在一線城市和一些部分重點(diǎn)的二線城市的核心區(qū)域。

對(duì)于銷(xiāo)售目標(biāo)，胡在新表示，將會(huì)是維持在500億元以上的規(guī)模，而今年可售的貨量跟去年基本持平，大概在1200億元。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度飆升，不少核心城市頻現(xiàn)高溢價(jià)宅地，投資者也更關(guān)注保利置業(yè)今年會(huì)否有更激進(jìn)的拿地?cái)U(kuò)張計(jì)劃。

對(duì)此，彭祎表示，管理層關(guān)注到熱點(diǎn)城市近期的土地溢價(jià)率有所上升，保利置業(yè)今年將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)性機(jī)會(huì)，但也將堅(jiān)定自身的投資定力，研究好每個(gè)城市每塊地，不會(huì)隨著市場(chǎng)的熱而熱。

萬(wàn)宇清則進(jìn)一步表示：“不投資，不愿意冒一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，肯定是沒(méi)有收益的，但如果有項(xiàng)目的單價(jià)或總價(jià)太高，投資風(fēng)險(xiǎn)太大，可能得不償失?！?/span>

在萬(wàn)宇清看來(lái)，在現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，保利置業(yè)今年在投資額度與力度上會(huì)更加激進(jìn)，但在具體項(xiàng)目的判斷上，保利置業(yè)依舊謹(jǐn)慎，避免“行差踏錯(cuò)”。

值得關(guān)注的是，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上明確，投資方式上除了傳統(tǒng)的招拍掛、合作和收并購(gòu)以外，保利置業(yè)2025年也將在代建業(yè)務(wù)上做出更積極的嘗試。

年報(bào)顯示，去年保利置業(yè)在貴陽(yáng)的代建項(xiàng)目首開(kāi)去化率達(dá)到八成，這也對(duì)該公司新一年在探索輕資產(chǎn)模式、拓展多元化收入上有了更多的鼓勵(lì)和刺激。而如何在盈利困局下找到企業(yè)新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)，也是保利置業(yè)以及行業(yè)整體未來(lái)必須思考和解決的難題。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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