銷售排名首入行業(yè)前十 越秀地產做對了什么？

▲越秀地產董事長及執(zhí)行董事林昭遠先生（中），副董事長及執(zhí)行董事、總經理朱輝松先生（右二），執(zhí)行董事、聯(lián)席總經理江國雄先生（左二），財務總監(jiān)曾志釗先生（右一），總經理助理姜永進先生（左一）

2024年，房地產市場的下行壓力未減，行業(yè)競爭格局持續(xù)分化，虧損的房企數量增加，仍能保持盈利狀態(tài)的企業(yè)已是行業(yè)的佼佼者。

3月31日，越秀地產發(fā)布2024年業(yè)績報告，期內，該公司實現864億元營業(yè)收入，同比增長7.7%，核心凈利潤15.9億元、歸屬母公司凈利潤保持在10.4億元，是為數不多錄得正向盈利的房企之一。銷售規(guī)模方面，越秀地產已連續(xù)6年保持行業(yè)排名躍進，2024年以1145.4億元的合同銷售額首次進入TOP10，穩(wěn)居第8位，展現出了逆周期成長的過硬實力。

值得一提的是，2024年，一線城市對越秀地產銷售額的貢獻已超5成，說明在產品力、品牌影響力等方面，越秀地產也已實現從地方龍頭到全國頭部的升維。2025年以來，越秀地產在北京、上海、廣州等一線城市的項目頻頻熱銷，進一步印證了該公司具備在行業(yè)競爭最激烈的賽道脫穎而出的核心競爭力。

據了解，2025年，越秀地產將以“好房子”建設為引領，持續(xù)踐行“好產品、好服務、好團隊、好品牌”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略。越秀地產董事長林昭遠亦對公司今年的表現有著樂觀預期：“公司將實現有質量銷售，加快庫存去化和現金回流，有信心達成增長5.2%的2025年銷售目標1205億元?！?/span>

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銷售排名進入行業(yè)頭部

現金儲備超500億元

2024年，仍處于筑底企穩(wěn)的房地產市場波動明顯，低迷的銷售氣氛直到第四季度才有所改善，全年商品房銷售面積和金額同比分別下降 12.9%、17.1%，其中住宅銷售面積和金額分別下降14.1%、17.6%。據機構統(tǒng)計，2024年，行業(yè)TOP10房企的合同銷售金額平均同比下降了23%，越秀地產的銷售額雖然也有所下降，但降幅低于對標企業(yè)的平均水平，因此排名得以上升4位進入行業(yè)TOP8。

銷售排名首入行業(yè)前十的佳績并非一蹴而就。早在2019年，地產行業(yè)仍處于規(guī)模發(fā)展階段時，越秀地產便前瞻性提出“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略，把“好產品”置于首位，通過精準投資、財務保障、精益管理等各環(huán)節(jié)的全周期護航，切實打造“以客戶為中心”的好產品，助力公司在市場競爭中穩(wěn)健發(fā)展、持續(xù)躍升。

自2021年房地產行業(yè)進入深度調整周期以來，淡化規(guī)模競爭、回歸產品本質成為了行業(yè)發(fā)展的新要求。而越秀地產“好產品”的先發(fā)優(yōu)勢也逐漸顯現，2022年，該公司是行業(yè)TOP50中唯一實現銷售額正增長的房企，2023年的銷售額增速在TOP20房企中排名第一。

在越秀地產看來，精準投資是打造好產品的前提。在“四好企業(yè)”戰(zhàn)略的指引下，近年來該公司持續(xù)聚焦經濟基礎較好、人口持續(xù)流入，需求端相對穩(wěn)定的一二線核心城市，強化投研體系，實施“一城一策”和“量入為出”，通過精準投資為好產品提供“好面粉”，夯實發(fā)展根基，保持積極穩(wěn)健的發(fā)展步伐。截至2024年末，越秀地產已在全國布局27座城市，總土地儲備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市，土地儲備質量位于行業(yè)前列。

穩(wěn)健的財務則是打造好產品的重要保障。近年來越秀地產的債務結構持續(xù)優(yōu)化，融資成本處于低位，“三道紅線”保持綠檔，持續(xù)維持惠譽投資級評級，經營性現金凈流入持續(xù)保持在行業(yè)高位水平。2024年，越秀地產的融資成本優(yōu)勢顯著，境內發(fā)行的公司債加權平均融資成本僅為2.61%，而全年的公司加權融資成本降至3.49%、處于行業(yè)低位。得益于“好產品”的熱銷，該公司實現經營性現金流凈流入217.3億元，合同回款率進一步上升到87%。截至2024年12月31日，越秀地產在手現金儲備超500億元，較年初上升8.6%，有息負債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅22%。

展望2025年，林昭遠認為持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)是政策的總基調。他表示，從一二月份房價跌幅的收窄、投資強度降幅的降低，以及越秀地產案場客流的大幅度提升，可以看到市場信心是在恢復中，預計總體市場表現將好于2024年。在此基礎上，越秀地產也定下了一個穩(wěn)中有進的銷售目標——同比增長5.2%，為行業(yè)的止跌回穩(wěn)貢獻力量。

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重倉一線城市 產品力領跑行業(yè)

越秀地產2024年的財務報表中，還有一個值得業(yè)內關注的亮點，那就是一線城市戰(zhàn)略地位的顯著提升。

從銷售端來看，2024年，越秀地產一線城市銷售業(yè)績近600億元，占全國總銷售額比重超5成。其中，大本營廣州仍然是該公司的主力糧倉，實現433.7億元銷售額，北京則以87.3億元的銷售額首次進入前十陣營、位列第九，上海實現66億元銷售額。

投資端，2024年，越秀地產全年權益投資總額約294.6億元，超80%的資金精準投向一線城市，其中北京、上海、廣州的投資額分別為93億元、69億元和81.6億元。期內，該公司新增土地儲備約271萬平方米，北京、上海、廣州分別新增54萬平方米、30萬平方米、110萬平方米，一線城市占比超過70%。

近年來，隨著行業(yè)規(guī)模的收縮、城市分化的加劇，一線城市憑借市場確定性強、銷售兌現度高、盈利能力突出等優(yōu)勢成為了房企競奪的戰(zhàn)略高地。但一線城市土地投資的高門檻也不是所有房企能夠企及的，只有少數融資渠道通暢、融資成本低于行業(yè)均值、現金儲備充足的優(yōu)質企業(yè)能夠獲得入場券，越秀地產便是其中之一。雖深耕廣州多年，但越秀地產一直在尋找開拓其他一線城市、優(yōu)化全國布局的機會，2021年，該公司順利在北京、上海落子，并取得良好的銷售業(yè)績。在現金流形成正向循環(huán)的基礎上，越秀地產不斷加大對一線城市的投資力度，憑借出色的產品力在群雄并起的一線城市站穩(wěn)腳跟，奠定了行業(yè)頭部房企的地位。

以北京為例，越秀地產在過去兩年中成功開發(fā)了香山樾、星樾、和樾望云、和樾玉鳴等多個項目，這些項目不僅成為區(qū)域內的熱銷標桿，更在市場中積累了良好的口碑。其中，香山樾以60.17億元的銷售額成為海淀年度紅盤TOP1，并位列2024年北京商品住宅銷售榜TOP2。在其他一線城市，該公司的產品同樣獲追捧，琶洲南TOD以86.01億元成交額蟬聯(lián)2024年廣州市商品住宅銷售榜TOP1，上海蘇河和樾府"四開四罄"，累計銷售額破69億元。

2025年，一線城市的在售項目保持熱銷勢頭，上海靜安天玥項目開盤即售罄，銷售額達23億元；廣州“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目吸引上千人踴躍購買；北京海淀和樾望雲、和樾玉鳴雙盤首開更是勁銷152億元，創(chuàng)下北京同期市場成交額新高。

3月27日，越秀地產在上海這一品牌高地舉行產品發(fā)布會，發(fā)布“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，對新時代“好房子”命題給出自身答案的同時也展示了堅定深耕一線城市的決心。

據了解，2025年，越秀地產將繼續(xù)堅持“以銷定投”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略，重點關注廣州、深圳、上海、北京四個一線城市和杭州、 合肥、成都、西安等重點二線省會城市的優(yōu)質拿地機會，聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目，實現精準投資。

平安證券認為，在行業(yè)下行期，越秀地產穩(wěn)中求進，融資優(yōu)勢疊加多元化擴儲模式助力其逆周期拿地突圍，有望在行業(yè)洗牌中進一步擴大市場占有率。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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