經(jīng)濟學家連平：本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步進入尾聲丨兩會連線

中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)研院院長兼首席經(jīng)濟學家連平

中房報記者 付珊珊丨上海報道

“學習之后感觸良多?！?月5日上午9時，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。在聽完政府工作報告內(nèi)容后，中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)研院院長兼首席經(jīng)濟學家連平如此感慨道。

“首先就是經(jīng)濟發(fā)展目標設定務實、積極?！边B平表示，今年的政府工作報告展現(xiàn)中央政府務實和進取的工作態(tài)度，同時傳遞了多重積極信號。

連平認為，政府工作報告將2025年經(jīng)濟增長目標定在5%左右，既考慮了當前的外部壓力，也體現(xiàn)了內(nèi)需不足情況下經(jīng)濟穩(wěn)定增長的要求；既考慮了當前所具備的良好基礎和條件，又兼顧了與長遠發(fā)展愿景的銜接。

值得注意的是，本次政府工作報告對房地產(chǎn)相關工作著墨頗多，并首次將穩(wěn)住樓市股市寫進總體要求。對此，連平認為，這顯示出了政府高度重視兩市的強烈信號。

在他看來，樓市和股市是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要支柱。長期以來，房地產(chǎn)市場是我國的領頭行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等具有重要影響。經(jīng)過30多年的發(fā)展，股票市場在融資中扮演了越來越重要的角色，對高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)崛起提供了強有力的融資支持。

“樓市股市的波動直接影響到經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定，影響民眾的財產(chǎn)性收入以及財富增長，嚴重的甚至會觸發(fā)系統(tǒng)性金融風險。”連平認為，政府工作報告不僅將樓市股市穩(wěn)定寫入總體要求，還將其納入了貨幣政策目標框架之中，表明穩(wěn)定樓市股市已成為貨幣政策的重要具體目標和中央銀行的重要功能。

“此舉有助于增強市場信心，推動各項政策和部門之間的加強協(xié)調(diào)，表明政府對民生問題的高度重視，體現(xiàn)了政府推動樓市股市長期健康發(fā)展的決心和信心。這對市場來說是項重大利好?！边B平表示?！氨据喎康禺a(chǎn)市場調(diào)整可能逐步進入尾聲，2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落，大城市房地產(chǎn)市場可能率先走穩(wěn)。”

中國房地產(chǎn)報：聽完今年的政府工作報告，您有什么感觸？

連平：今年的政府工作報告展現(xiàn)中央政府務實和進取的工作態(tài)度，同時傳遞了多重積極信號。學習之后感觸良多。

一是經(jīng)濟發(fā)展目標設定務實、積極。報告將2025年經(jīng)濟增長目標定在5%左右，既考慮了當前的外部壓力，也體現(xiàn)了內(nèi)需不足情況下經(jīng)濟穩(wěn)定增長的要求；既考慮了當前所具備的良好基礎和條件，又兼顧了與長遠發(fā)展愿景的銜接。

二是穩(wěn)增長與防風險并重。尤其是在總體任務中首次強調(diào)要穩(wěn)定樓市股市，表明政府在推動經(jīng)濟增長的同時，高度重視防范金融風險和確保經(jīng)濟平穩(wěn)運行。

三是民生優(yōu)先。明確提出要增加就業(yè)，提高居民收入，完善社會保障等措施，體現(xiàn)了政府對民生的重視。同時在促消費方面作出財政資源的安排，客觀上有助于提高人民生活水平，在促消費同時惠民生。

四是宏觀政策既加大力度又注重創(chuàng)新。報告提出2025年財政赤字提高至4%，同時政府部門提高加杠桿力度和加大支出力度，貨幣政策基調(diào)要適度寬松。財政支持將惠民生和促銷費作為重要的資源投入目標，而貨幣政策則將股票市場作為政策目標框架的具體內(nèi)容，拓展央行的調(diào)節(jié)功能。

五是注重創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。提出加大研發(fā)收入，支持新興產(chǎn)業(yè)，表明政府將創(chuàng)新作為推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的核心動力。

六是強調(diào)深化改革與擴大開放。提出要激發(fā)民營經(jīng)濟的活力，優(yōu)化營商環(huán)境，深化體制機制改革，穩(wěn)步擴大制度型開放。

七是注重綠色發(fā)展。重申了“雙碳”目標，提出推動綠色低碳轉(zhuǎn)型，展現(xiàn)了政府對可持續(xù)發(fā)展的堅定承諾。

八是強調(diào)應對全球經(jīng)濟的不確定性，體現(xiàn)了政府在復雜國際環(huán)境下的戰(zhàn)略定力。

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告對于2025年房地產(chǎn)相關工作著墨頗多，您有什么感受？

連平：首先，這是“兩會”政府工作報告首次針對房地產(chǎn)市場提出“穩(wěn)住樓市”這樣的措辭基調(diào)，說明國家對房地產(chǎn)市場非常重視。鑒于房地產(chǎn)市場的影響力和存在的風險，穩(wěn)住樓市對中國經(jīng)濟總體保持穩(wěn)定將起到巨大支持作用。

縱觀全球主要經(jīng)濟體的發(fā)展規(guī)律，即便是在城市化發(fā)展已經(jīng)完成的發(fā)達國家，房地產(chǎn)行業(yè)在其國民經(jīng)濟中仍然占據(jù)了舉足輕重的地位。

當前我國正處于新型城鎮(zhèn)化建設階段，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍有不小的成長空間，房地產(chǎn)業(yè)依舊是國民經(jīng)濟重要的組成部分。截至2024年底，房地產(chǎn)投資完成10萬億元，全國房地產(chǎn)銷售額也接近10萬億元，兩者相加對GDP的直接貢獻占比接近15%。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關產(chǎn)業(yè)眾多，諸如建筑建材、耐用消費品和房地產(chǎn)后市場的商品服務需求，間接貢獻率在30%左右。因此，穩(wěn)住樓市對經(jīng)濟良好運轉(zhuǎn)將起到關鍵的作用。

近年來，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，供求關系發(fā)生了巨大變化，長期積累的風險不斷釋放，部分房企出現(xiàn)債務違約，房企銀行信貸不良貸款及金融市場債券違約頻發(fā)，不僅對保交房產(chǎn)生負面影響，也逐漸成為經(jīng)濟增長最大的拖累項。過去三年，房地產(chǎn)投資下行對GDP增速累計拖累約4.5個百分點，是內(nèi)需不濟的最主要因素。

從去年四季度開始，在一系列支持政策的推動下，房地產(chǎn)市場運行發(fā)生了諸多積極變化。住房銷售及房價跌幅逐步收窄，一線及部分二線城市樓市出現(xiàn)了階段性止跌企穩(wěn)的信號，但當前房地產(chǎn)市場風險依然不容忽視。部分房企仍有不小的流動性風險，資產(chǎn)減值增加導致房企投資回報率持續(xù)下降，房企償債難度依舊不小。房地產(chǎn)開發(fā)投資減少持續(xù)拖累經(jīng)濟增長，土地成交減少令地方政府財政繼續(xù)承壓，房地產(chǎn)銷售下行，居民相關商品消費支出減少，房地產(chǎn)投資下行降低了民企投資信心。因此，穩(wěn)住樓市對GDP增速、國內(nèi)投資、消費以及市場信心的恢復將起到很大積極作用，有助于緩解地方財政壓力并推動就業(yè)增長。

中國房地產(chǎn)報：您怎么看政府工作報告中提到的存量房收儲工作？

連平：收儲計劃是去年剛剛推出，實際政策推進時間較短。而在實際操作中，存量用地和房產(chǎn)屬性可能會比較復雜，收儲專項債發(fā)行到資金調(diào)撥也需要時間，因此整體工作推進相對緩慢。此番“兩會”再度強調(diào)收儲工作，并給予地方政府在具體操作中更大自主權，意在進一步落實相關政策，加速推進地方收儲工作，加快推動存量不動產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

地方政府收購存量商品房和閑置土地將為房企注入流動性，有利于房企盤活存量資產(chǎn)，緩釋房企流動性風險。未來政府可能通過收購的存量用地和商品房釋放居民購房、租房需求，有助于推進存量住房去庫存，促進房地產(chǎn)市場向著更為平衡的方向發(fā)展。

據(jù)測算，假設按照當前全國商品房銷售單價每平方米約1萬元，100萬套存量商品房，每套住房50平方米收儲的標準測算，如果專項債使用比例在50%~100%，預計新增商品房收儲專項債實際投放規(guī)模在2500億~5000億元，拉動商品房去庫0.25億~0.5億平方米，約占全國住宅待售面積的10%。

土地儲備專項債方面，根據(jù)2017~2019年的經(jīng)驗。預計2025年土地儲備專項債發(fā)行規(guī)?？赡茉?500億~3000億元。參考過去一年土地掛牌拍賣均價以及土地購置費變動情況測算，預計2025年土地儲備專項債或?qū)⒗瓌蛹s1.5億平方米閑置土地收儲，拉動土地購置費2500億~3500億元，約占全年土地購置費的8.5%。

中國房地產(chǎn)報：您認為，接下來對于保交房工作應重點做好什么，在房企債務違約風險方面應該重點關注什么？

連平：2025年要加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，保交樓專項借款要按照“應進盡進、應貸盡貸、能早盡早”的原則，擴圍“白名單”項目，精準支持房地產(chǎn)項目建設交付。

雖然近年來支持房地產(chǎn)市場的政策持續(xù)推出，迄今為止部分房企仍有不小的流動性風險。受商品房銷售下降、資信評級調(diào)降、融資增速放緩等因素影響，房企現(xiàn)金流壓力仍處于高壓區(qū)間。根據(jù)內(nèi)地上市房企（住宅開發(fā)類）已經(jīng)披露的財報來看，接近一半的公司現(xiàn)金短債比不到1，表明年內(nèi)這部分房企短期償債能力缺乏足夠保障。

截至2024年底，房企違約債券為62個，債券違約余額為855.5億元，占到全部債券違約余額的79%；房地產(chǎn)債券余額違約率為38.2%，而全部債券余額違約率僅為0.75%。盡管當年違約規(guī)模和余額違約率較2023年底明顯下降，但距離其他行業(yè)平均違約水平仍有較大差距。

資產(chǎn)減值增加導致房企投資回報率持續(xù)下降。根據(jù)內(nèi)地上市房企（住宅開發(fā)類）最新財報顯示，截至2024年底，整體資產(chǎn)減值損失（TTM）達到409億元，較2023年同期增加了13.5億元，同比增長3.4%。主因銷售放緩和存量土地減值導致計提減值資產(chǎn)增加。

房企平均投入資本回報率（TTM）為-0.95%，較2023年0.5%的回報率下降了1.45個百分點，并首次出現(xiàn)負增長，表明內(nèi)地上市房企投資出現(xiàn)虧損。

盡管2024年房地產(chǎn)開發(fā)商整體信貸及債券融資利率水平有所下降，但在負投資回報率的背景下，房企仍然難有進一步擴張借貸的意愿。而部分非上市的、資質(zhì)相對薄弱的中小開發(fā)商融資難度則更大。

房企償債難度依舊不小。盡管過去幾年，在房企自身“瘦身”計劃與宏觀政策共同作用下，房地產(chǎn)開發(fā)商整體債務水平持續(xù)下降，到2024年底，房企狹義宏觀杠桿率降至15.5%，較2018、2019年最高26.5%左右的水平累計下降逾11個百分點。預計2025年房企本息到期償還規(guī)模約3.1萬億元，較2024年同比下降20%以上，房企債務償還的絕對規(guī)模明顯下降。

然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)商到位資金規(guī)模持續(xù)下降，預計到2025年底，當年實際到位資金規(guī)?？赡懿蛔?5萬億元，還本付息規(guī)模大約占整體到位資金的20%，這意味著房企仍將通過各種融資渠道解決償債壓力，嘗試擴張投資的意愿較弱。部分經(jīng)營困難的房企仍可能會選擇主動削減資產(chǎn)負債表的方式來維持企業(yè)生存的基本需求，在這種情況下，無法保證個別主體不出現(xiàn)流動性危機的狀況。

預計2025年“白名單”專項借款審批金額可能擴圍至8.54萬億元，實際放款率提升至50%左右，假設全年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增長5%，全年新增實際放款約2.63萬億元，較當前累計投放多增約1萬億元，將更好地支持房企項目工程建設、防范房企債務風險。

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告提出，要“適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，對于“好房子”建設，您怎么看？

連平：針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求特點，房企關于建“好房子”可以在以下三個方面展開工作。

一是開展城中村和老舊小區(qū)改造計劃，推進城中村改造貨幣化安置，從“住有所居”到“住有宜居”，幫助部分老百姓改善居住環(huán)境。預計今年實際進行城中村改造實施計劃的數(shù)量可能增至150萬套~200萬套，拉動住房需求0.75~1億平方米。

二是針對大城市日益增加的改善性住房需求，房企在新建住房供給端可以配套提供更多140平方米以上的商品房，更好地匹配改善性住房需求。

三是加大“綠色、智慧”裝潢建設材料的使用比例。當前各地正在逐步推動節(jié)能環(huán)保建筑材料的使用，現(xiàn)代化建筑材料的選擇向著“綠色、現(xiàn)代、智慧”的建造理念逐步深入人心，新材料的應用具有更好的隔熱、降噪、低耗材、高強韌度的特點，滿足新時代住房需求。

中國房地產(chǎn)報：對于2025年的房地產(chǎn)市場您有什么新看法？

連平：總體而言，2025年住房政策更加用力，房地產(chǎn)市場有望緩跌走穩(wěn)。

為了推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標，今年有以下三個方面的主要任務：

一是在需求端繼續(xù)發(fā)力，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。預計全年住房銷售跌勢將明顯放緩。

二是在供給端政策加碼，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

三是有效防范房企債務風險，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，今年“白名單”制度落地將有效改善房企流動性狀況，為做好保交房工作提供有效支持。

房產(chǎn)銷售降速明顯放慢。在政策強有力支持和需求逐步釋放的條件下，2025年全國商品房銷售面積可能為9.36億平方米，增速同比下跌4%左右，跌幅較2024年底收窄8個百分點以上，銷售額跌幅可能在3%以內(nèi)。住宅仍將是商品房銷售的主要項目，其中現(xiàn)房住宅銷售有望保持在15%左右兩位數(shù)增速，期房住宅銷售跌幅收窄，現(xiàn)房占全國商品房住宅銷售比例可能從2024年底的27%升至2025年底的33%左右。

越來越多的城市房價出現(xiàn)回穩(wěn)信號。銷售跌幅顯著收窄意味著全國房價持續(xù)大幅走低的可能性不大。結合當前房地產(chǎn)市場分化的特征以及降價促銷等因素，預計2025年全國新建商品房價格同比下跌1%左右，二手房價格同比下跌2%左右，跌幅較2024年底分別收窄4.7個百分點和6個百分點。

房企流動性狀況有所改觀。在流動性政策的支持下，房地產(chǎn)全年定金及預收款收入預計可達3.2萬億元，同比跌幅較2024年-20%以上收斂至-5%左右；新增個人按揭貸款規(guī)模約1.6萬億元，增速由負轉(zhuǎn)正。

受益于多年“降杠桿”行為，2025年房企債務到期規(guī)模較2024年將進一步減少。經(jīng)測算，全年房企各項債務到期（本金到期+利息支出）規(guī)模約3.1萬億元，總體支出規(guī)模較2024年減少約8000億元。

央行住房“16條”及經(jīng)營性貸款展期工具、商品房及土地收儲、“白名單”專項借款擴容等政策的實施，將在很大程度上盤活房企存量資產(chǎn)，較2024年較好地滿足房企流動性需求。

土地成交活躍度上升。在土地儲備專項債的支持下（土地儲備專項債增量資金拉動土地購置費約10%~30%），預計2025年房企整體拿地能力大幅收縮的狀況將有所緩解，全年土地購置資金約3.44萬億元，同比下降3.5%，跌幅較2024年收窄5.2個百分點。

下半年投資回穩(wěn)概率增大。長期施工面積的下降將繼續(xù)拖累建安工程建設進程及相關投資。政策支持力度加大將更好地發(fā)揮托底作用。綜合測算，預計2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為9.43億元，同比下跌6%左右，跌幅較2024年收窄4.6個百分點。

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整可能逐步進入尾聲，2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落，大城市房地產(chǎn)市場可能率先走穩(wěn)。行業(yè)主要指標部分可能止跌、部分可能跌幅收窄，房企風險敞口逐步縮小，市場信心不斷修復。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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